ĐỌC VỊ THỊ TRƯỜNG NHỜ NẮM VỮNG QUY TẮC VỀ CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN
Nếu bạn muốn dự báo được xu hướng thị trường bất động sản trong tương lai, bạn cần nắm vững kiến thức về chu kỳ của thị trường bất động sản.
Quan sát từ thực tế, bạn có thể thấy đa số người dân vẫn lờ mờ về chính khu vực mình đang sống, nghĩa là kiến thức về tổng quan gần như không có. Bạn chỉ cần ngồi buôn chuyện với họ một chút là có thể nghe được một số câu nói như:
Tôi thấy bất động sản nó tốt.
Tôi thấy tình hình hiện tại có vẻ như đang khó khăn.
Tôi thấy bất động sản rất ngon.
Kiếm tiền từ bất động sản thời điểm này dễ...
Về cơ bản thì đây là những câu nói mang tính phỏng đoán của những tay mơ. Những người có chuyên môn về bất động sản sẽ biết rất rõ những thông tin về các công trình xây dựng ở khu vực đó, dân số, việc làm, thu nhập,...
Dựa vào nhiều yếu tố đó họ có khả năng dự đoán được tương lai. Khi bạn hiểu những số liệu, quan trọng hơn bạn hiểu mình đang tìm kiếm thông tin gì, bạn hoàn toàn có thể dự đoán thị trường trong thời gian tới.
Bất động sản luôn có chu kì của nó. Để mọi người dễ hiểu hơn tôi xin phép được chia nhỏ những giai đoạn thị trường bất động sản nhằm giúp các bạn có cái nhìn chi tiết hơn.
Cụ thể chúng ta sẽ chia ra làm 3 giai đoạn trong 1 chu kì, các bạn cố gắng bình tỉnh đọc thật kỳ phần này, tôi sẽ chỉ cho bạn những điều mà chính tôi đã trải nghiệm.
- Giai đoạn 1: Phục hồi
- Giai đoạn 2: Tăng trưởng
- Giai đoạn 3: Bong bóng
- Giai đoạn 4: Suy thoái
- Giai đoạn 5: Đồng bằng
Ví dụ giai đoạn năm 2019 vừa rồi các dự án liên quan đến đất nền có dấu hiệu chững lại nhưng chiến tranh thương mại làm bất động sản công nghiệp lên ngôi (bạn có thể tới những khu bất động sản công nghiệp hoặc hãy nhìn những cổ phiếu về bất động sản công nghiệp trong năm vừa qua để thấy rằng điều tôi đang nói là sự thật).
Đến đây bạn đã hiểu vốn của bạn sẽ được đầu tư vào đâu ở năm 2019 rồi, đúng không nào? Nếu bạn hiểu được điều này nghĩa là tỉ lệ đầu tư thành công của bạn đã cao rồi đấy. Nhưng để hiệu quả hơn, chúng ta cần phân tích chi tiết hơn nữa.
Tôi sẽ lấy ví dụ về bất động sản khu công nghiệp: Bất động sản trong 1 khu Công nghiệp sẽ tăng “trước " và “trong” quá trình nhà máy được xây dựng và hoạt động.
Tại sao tôi lại hỏi như vậy? Rất đơn giản, khi một nhà máy được xây dựng, phần lớn công nhân của nhà máy đó sẽ đổ xô về khu vực gần nhà máy để mua nhà và thuê nhà Bây giờ nhu cầu thực là cần tới ở (nhu cầu thực).
Như vậy phân khúc đất ở lúc này sẽ tăng mạnh bởi nhu cầu thực đang được tìm kiếm. Bạn có thể thấy vào thời điểm này phân khúc đất ở trong khu công nghiệp này đã chuyển sang giai đoạn 2 của chu kì.
Còn phân khúc bất động sản thương mại khu vực này lúc đó lại mới chỉ bắt đầu giai đoạn 1. Bởi lẽ khi nào có người ở thực thì mới có nhu cầu về thương mại. Khi người dân bắt đầu sinh sống ở đây, hàng loạt những nhà hàng, văn phòng, quán bia hay siêu thị mới sẽ nổi lên và những vị trí cho thuê kinh doanh lúc đó mới thực sự nóng sốt (giai đoạn này phù hợp cho những nhà đầu tư chuyên về thuê và cho thuê bất động sản thương mại).
Bạn thấy đấy, cùng trong một khu công nghiệp nhưng phân khúc đầu tư bất động sản và nhà ở và phân khúc đầu tư bất động sản thương mại khác thời điểm với nhau chứ không đồng pha nhau.
Nếu bạn chuyển về phân khúc thuê cho thuê bất động sản thương mại vào ngay từ đầu thì rất dễ bị chôn vốn bởi vì để hình thành một khu công nghiệp và để dân về ở đông không phải chuyện một sớm một chiều.
Qua ví dụ trên của tôi bạn sẽ hiểu việc phân tích chu kỳ bất động sản nó rất chi tiết. Khi hiểu quy luật thì tỉ lệ thành công của bạn sẽ rất cao, tỉ lệ chôn vốn hay thời gian chờ đợi cũng sẽ thấp. Bất động sản luôn có mối quan hệ như vậy.
Tìm hiểu chi tiết về chu kỳ bất động sản – Hiểu được diễn biến để đầu tư thành công
Thị trường bất động sản luôn phát triển theo chu kỳ. Mọi diễn biến trong mỗi chu kì của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế nước ta. Ví dụ như hệ thống tài chính, ngân hàng, xây dựng, vật liệu, nội thất vv…
Đối với các nhà đầu tư bất động sản hay thậm chí cả những người có ý định mua nhà để ở hoặc để dành cho con cái sau này, việc nắm bắt được thông tin về sự vận động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ rất quan trọng.
Việc đó sẽ quyết định đến việc bạn lựa chọn mua bất động sản có đúng thời điểm hay không, giá có hợp lý nhất không. Nếu bạn muốn mình thành công với thương vụ bất động sản mà bạn đang theo đuổi, đừng bỏ qua việc tìm hiểu và phân tích chu kỳ của thị trường bất động sản.
Ngay bây giờ, tôi sẽ cùng bạn khám phá vòng tuần hoàn của chu kì này.
Giai đoạn đóng băng.
Đến giai đoạn này thì giá đã giảm chạm đáy, thanh khoản thấp đỉnh điểm, thậm chí nhiều nơi không có thanh khoản. Thời điểm này nhiều nhà đầu tư thông minh có tiền mặt trong tay sẽ bắt đầu đi tìm kiếm, đàm phán, gom nhặt những viên kim cương có vị trí đẹp đang ngủ say.
Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tìm kiếm những bất động sản tốt, đợi đến khi thị trường được hâm nóng trở lại thì đó là cơ hội để họ làm giàu.
Giai đoạn phục hồi.
Trong giai đoạn này, nhà đầu tư bắt đầu cảm thấy tin tưởng hơn về thị trường, giá lúc này tăng nhẹ trở lại. Ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất và cho vay mua bất động sản.
Lúc này, các ngành liên quan như xây dựng, tín dụng ngân hàng, cũng là đầu rục rịch sôi động trở lại. Các phương tiện truyền thông cũng dần có những tin tức về biến đổi của thị trường.
Điều đó tương ứng với việc các dự án vốn đang nằm bất động sẽ bắt đầu được triển khai trở lại, giá bắt đầu tăng nhẹ.
Tình trạng đóng băng đã đi qua, giai đoạn khó khăn nhất đã ở phía sau. Đây là thời điểm an toàn và rất thích hợp cho phần lớn các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.
Giai đoạn tăng trưởng,
Ở giai đoạn này, giá bắt đầu tăng mạnh, lúc này nhu cầu mua bất động sản rất phổ biến, các bất động sản được giao dịch với khối lượng cao, các sàn giao dịch, các văn phòng công chứng mọc lên hàng loạt và lúc nào cũng đông kín.
Nhà nhà làm cò đất, người người làm cò đất và phần lớn nhà đầu tư có thế chấp nhận mua với giá cao hơn giá chào bán. Ở giai đoạn này, các công trình được đầu tư xây dựng liên tục, vật liệu bán chạy khiến giá vật liệu xây dựng tăng cao.
Bên cạnh đó, các ngân hàng đua nhau tung ra nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản. Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra rất nhanh chóng và sôi động. Cuối giai đoạn này là thời điểm phù hợp cho các nhà đầu tư chào bán bất động sản của mình đã mua từ giai đoạn trước.
Giai đoạn bong bóng.
Thời điểm này các công trình xây dựng bị quá tải và giá quá cao, tỉ lệ đầu cơ lúc này cực cao.
Những bãi đất đồng không mông quạnh cũng được thổi giá và mọi người tranh nhau mua một cách có thể nói là điên cuồng với hy vọng mua hôm nay mai lãi rồi bán.
Lúc này do tỉ lệ đầu cơ quá cao khiến giá bất động sản tăng cao, dẫn tới giá ảo không đúng với giá trị thực, lạm phát vì thế cũng tăng. Nhà nước bắt đầu rút tiền về bằng cách tăng lãi suất, các ngân hàng, hạn chế hỗ trợ vay mua bất động sản.
Thị trường lúc này đã có dấu hiệu của sự suy giảm. Các nhà đầu tư mua thời điểm này nghĩa là họ đã mua ở giá cao nhất của chu kì.
Giai đoạn suy thoái.
Thị trường bất động sản hạ nhiệt, cò đất và nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường nhà đất trở nên khó bản, giao dịch đình trệ.
Ngân hàng hạn chế cho nhà đầu tư và các cá nhân vay mua bất động sản. Tín dụng được siết chặt hơn bằng cách tăng lãi suất. Tin xấu về thị trường xuất hiện nhiều hơn.
Thị trường bắt đầu giảm giá mạnh, hàng loạt nhà đầu cơ giai đoạn trước hoảng sợ tranh nhau bán tháo, thậm chí có những nơi giá lao dốc không phanh, tài sản bị tịch thu để thế nợ tràn ngập thị trường. Người mua không dám mua bất động sản, gây ra sự tồn đọng. Ở giai đoạn này nếu là một cuộc khủng hoảng kinh tế lớn sẽ có những nơi bất động sản giảm tới 60-70%. Những loại bất động sản giảm sâu nhất là những bất động sản mà trước đó sốt ảo mạnh nhất, tăng nóng nhất.
Mỗi giai đoạn trong chu kì này kéo dài bao lâu còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố tác động, trong đó bao gồm:
Tình hình phát triển của nền kinh tế vĩ mô
Mức độ hỗ trợ vay vốn mua bất động sản của ngân hàng
Các dự án hạ tầng trong khu vực
Biến động tăng / giảm giá bất động sản.
Các loại bất động sản phù hợp nhu cầu người mua.
Dịch bệnh, chiến tranh hoặc các thiên tại khác
Không phải bất cứ thị trường nào cũng đều nằm chung trong một vòng quay, vì mỗi địa phương có một ưu thể khác nhau, nên cách vận hành thị trường bất động sản cũng khác nhau.
Ví dụ: Khu vực X đang trên đà tăng trưởng và gần đó có một khu thương mại hay một cây cầu mới đang xây dựng. Trong khi đó những khu vực khác không được hưởng lợi.
Ngoài ra, yếu tố tự nhiên cũng có tác động không nhỏ, một thảm họa thiên nhiên, dịch bệnh xảy ra có thể tạo nên một sự sụt giảm về giá nhanh chóng, Rất lâu sau giá mới có thể phục hồi trở lại.
Trong bài này tôi muốn bạn hiểu hơn về chu kì của thị trường bất động sản, về sự dịch chuyển của nó. Tôi hi vọng những kiến thức trong chương này sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan trong việc đầu tư bất động sản của mình.
Còn bây giờ, hãy cùng tôi tiếp tục tìm hiểu những điều thú vị và bổ ích ở chương thứ 4 trong chương này tôi sẽ đi chi tiết về những kiến thức và kinh nghiệm xương máu trong một phi vụ đầu tư bất động sản.
